Начните с единицы управления
Для квартиры единицей обычно становится один объект за один календарный месяц. Для апарт-отеля полезно считать и номер, и весь объект размещения. Главное — не смешивать уровни: иначе сильные номера будут маскировать слабые.
Зафиксируйте доступные ночи, проданные ночи, среднюю цену продажи и валовую выручку. Это базовый слой, на который накладываются расходы.
- доступные ночи
- проданные ночи
- средняя цена продажи
- валовая выручка
Разделите расходы по поведению
Переменные расходы возникают вместе с бронированием: комиссия площадки, эквайринг, уборка, прачечная, расходники. Постоянные сохраняются даже без гостя: аренда, связь, часть зарплат, сервисы и плановое обслуживание.
Такое разделение помогает увидеть маржинальный доход одной дополнительной брони и не принимать высокий оборот за высокую прибыль.
Считайте три сценария
Вместо одного оптимистичного плана соберите базовый, слабый и сильный сценарии. Меняйте загрузку, среднюю цену и стоимость оборота номера. Если объект выдерживает слабый сценарий, решение устойчивее.
Точку безубыточности удобно выражать в проданных ночах: постоянные расходы делятся на вклад одной занятой ночи после переменных расходов.
Используйте модель как управленческий цикл
Расчёт полезен только при регулярном сравнении плана и факта. Раз в неделю смотрите ближайший горизонт продаж, раз в месяц закрывайте экономику объекта и фиксируйте причины отклонений.
Не автоматизируйте выводы раньше данных: сначала добейтесь одинаковых правил учёта по всем объектам, затем подключайте подсказки и сценарное планирование.
Короткие ответы
С какого показателя начинать расчёт?
Начните с доступных ночей, фактически проданных ночей и средней цены продажи. Затем отдельно учитывайте переменные и постоянные расходы.
Почему нельзя смотреть только на выручку?
Два объекта с одинаковой выручкой могут давать разную прибыль из-за стоимости уборок, комиссий каналов, аренды, ремонта и простоев.